【関東版】相続した実家が売れない5つの理由と後悔しない売却方法
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相続で取得した実家。
「名義変更はしたけれど売却が進まない」
「兄弟で話がまとまらない」
「足立区の古い家だけど本当に売れる？」
関東エリア（足立区・江戸川区・葛飾区・横浜市・さいたま市・川口市・松戸市など）では、相続不動産の売却相談が年々増えています。
結論から言うと、
相続した家が売れないのには共通する原因があります。
そして多くの場合、
“売れない”のではなく
正しい順番で整理していないだけです。
この記事では、関東エリアで実際によくあるケースをもとに、相続不動産が売れない理由と具体的な解決策を解説します。
1. 共有名義になっている
1. 共有名義になっている
相続不動産で最も多い問題が共有名義です。
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態を指します。
例えば、
・兄弟3人で1/3ずつ
・配偶者1/2＋子2人で1/4ずつ
といったケースです。
民法に基づき、共有不動産を売却するには原則として共有者全員の同意が必要とされています（民法第251条・第252条）。
つまり、共有者のうち1人でも反対している場合、通常の売却手続きは進めることができません。
なお、共有物の管理や処分（売却）に関する考え方は民法に定めがあります（参考：e-Gov法令検索）。
よくある実例
・足立区の戸建てを兄弟3人で1/3ずつ相続
・松戸市の実家で1人が海外在住
・江戸川区の物件で1人だけ売却に反対
・横浜市で共有者の1人が音信不通
実際、足立区の築40年戸建て（評価額約1,500万円）で、兄弟間の意見対立により2年以上売却が止まっていたケースもあります。
その間、
固定資産税：約18万円／年
軽微修繕費：約20万円
管理負担：継続
時間が経つほど、資産価値は目減りしていきます。
解決策
・換価分割（売却して分ける）
・代償分割（1人が取得し現金で清算）
・持分のみ売却
・共有物分割請求（法的手続き）
共有名義は、時間が経つほど感情問題が深刻化します。
最優先で整理すべきポイントです。
共有名義について詳しく知りたい方は相続した実家が「共有名義」で売れない？足立・江戸川・川口・松戸エリアで急増するトラブルと解決の全手法もご覧ください。
2. 再建築不可・接道問題がある
関東の古い住宅地では再建築不可物件も珍しくありません。
特に、
・川口市の旧市街地
・荒川区の狭小地
・足立区の本木・関原周辺
・葛飾区の一部密集地
では接道問題が散見されます。
実例
・川口市で接道2m未満
・荒川区で建築基準法上の道路でない
・私道持分がない
・セットバック未対応
再建築不可物件は住宅ローンが付きにくいため、一般市場では売却が難航します。
しかし、売れないわけではありません。
対応方法
・現金買取業者への打診
・隣地所有者への売却交渉
・価格調整による早期売却
・収益物件としての活用提案
例えば、川口市の再建築不可物件（査定1,200万円）が、買取に切り替えたことで3ヶ月以内に成約したケースもあります。
再建築不可について詳しく知りたい方は再建築不可とは？売却できる？価格相場・抜け道・売る方法を不動産のプロが徹底解説もご覧ください。
3. 空き家放置による資産価値の下落
空き家は時間とともに確実に劣化します。
・雨漏り
・シロアリ被害
・給排水管の腐食
・設備故障
・庭木繁茂
・近隣クレーム
固定資産税は年間10〜20万円程度かかることが多く、
5年放置すれば単純計算で50〜100万円の維持コストになります。
さらに、管理状態が悪い場合は「特定空家」に指定され、固定資産税の住宅用地特例（6分の1軽減）が解除される可能性があります。
放置＝損失拡大です。
4. 残置物・遺品問題
遺品整理が進まず売却が止まるケースも多いです。
・家具そのまま
・仏壇あり
・物置満載
・ゴミ屋敷状態
解体や処分に100〜200万円かかるケースもあります。
しかし最近は、
・現状有姿売却
・買取業者による残置物込み買取
・解体後精算型契約
など柔軟な方法もあります。
高額な処分費をかける前に、必ず査定を取りましょう。
5. 感情的な問題
相続不動産は、物理的問題より心理的問題で止まることが多いです。
・親の思い出があり決断できない
・兄弟間の確執
・「売る＝親を否定」感覚
しかし現実には、
・固定資産税
・火災保険
・管理負担
・近隣対応
は続きます。
数字で比較し、冷静に判断することが重要です。
6. 相続不動産にかかる税金を知らずに売るのは危険
相続不動産の売却で見落とされがちなのが「税金」です。
売却価格ばかりに目が行きますが、最終的な手残りを決めるのは税金です。
① 譲渡所得税
不動産を売却すると、利益に対して「譲渡所得税」がかかります。
計算式は以下の通りです。
売却価格
－ 取得費
－ 譲渡費用
＝ 譲渡所得
この利益に対して税率がかかります。
ただし、相続不動産の場合は「取得費が不明」というケースが非常に多いです。
その場合、「概算取得費（売却価格の5％）」で計算されるため、税額が高くなる可能性があります。
② 相続空き家の3,000万円特別控除
一定の条件を満たせば、最大3,000万円まで控除できる特例があります。
条件の一例：
・被相続人が一人暮らしだった
・昭和56年5月31日以前建築
・一定期間内に売却
・耐震改修または解体
この特例を使えるかどうかで、数百万円単位の差が出ることもあります。
③ 取得費加算の特例
相続税を支払っている場合、一定期間内に売却すれば相続税の一部を取得費に加算できる制度もあります。
税制は非常に複雑です。
「売ってから考える」ではなく、売却前に税金シミュレーションを行うことが重要です。
7. 相続登記の義務化と売却への影響
2024年4月から相続登記が義務化されました。
これにより、
・3年以内に登記しないと過料（10万円以下）
・名義未変更のまま放置はリスク増大
という状況になっています。
特に関東エリアでは、
・足立区
・江戸川区
・横浜市
など、古い戸建てが多い地域では名義未変更の物件もまだ存在します。
相続登記が完了していなければ、売買契約は進みません。
まずは登記の確認が最優先です。
8. 不動産会社の選び方で結果が変わる
相続不動産は通常の売却とは違います。
重要なのは「訳あり物件の経験値」です。
例えば：
・再建築不可の取り扱い経験
・共有名義整理の実績
・買取業者とのネットワーク
・士業（司法書士・税理士）との連携
大手だから安心とは限りません。
足立区や川口市などのエリア特性を理解している会社のほうが、早期解決につながるケースも多いです。
9. いま売るべきか？待つべきか？
「今は相場が悪いかもしれない」
「もう少し上がるのでは？」
この判断は非常に難しいです。
しかし重要なのは、
不動産価格の変動よりも
“維持コストとリスク”のほうが確実に発生する
という点です。
固定資産税
管理費
劣化
トラブル
これらは確実に発生します。
特に築古戸建ては、時間が味方になることはほぼありません。
10. 実際にあった解決事例
● 足立区・築45年戸建て
共有3名 → 換価分割
売却まで4ヶ月
解体せず古家付きで売却成功
● 横浜市・再建築不可物件
仲介で半年動かず
買取へ切替 → 2ヶ月で成約
● 松戸市・残置物大量
処分費見積150万円
現状有姿売却 → 買主負担で処理
共通点は、
「戦略を切り替えたこと」です。
相続不動産を売却する3つの方法
1. 仲介
市場で買主を探す方法。
高値の可能性はありますが、時間がかかります。
2. 買取
不動産会社が直接購入。
価格はやや低めですが、即現金化可能で契約不適合責任を免責できるケースもあります。
3. 持分売却
共有整理を優先する方法。
話がまとまらない場合の有効な選択肢です。
物件状況に応じた選択が必要です。
関東エリアで成功する売却手順
① 相続登記が完了しているか確認
② 登記簿で持分割合確認
③ 接道・再建築可否確認
④ 仲介と買取の両方査定
⑤ 税金（譲渡所得税）試算
順番を間違えないことが最大のポイントです。
よくある質問
Q. 共有者が反対している場合は？
A.持分売却や調停という選択肢があります。
Q. 再建築不可でも売れますか？
A.条件次第で可能です。価格戦略が鍵です。
Q. 残置物があっても大丈夫？
A.現状有姿で売却可能なケースもあります。
Q. 相続登記していないと売れませんか？
A.原則、登記完了後でなければ売却できません。
まとめ
関東エリアで相続した実家が売れない原因は、
・共有名義
・再建築不可
・空き家放置
・残置物問題
・税金未整理
・感情問題
の複合です。
しかし、売れない不動産はほとんど存在しません。
問題は「順番」と「方法」です。
時間が最大の敵になります。
まずは、
名義
接道
税金
売却方法
を整理することから始めましょう。
相続不動産のご相談は無料です。
